После режима самоизоляции вновь восстановился спрос на коммерческую недвижимость. Ослабление тенденций по направлению к оптимизации пространств несут позитивный характер. Это можно наблюдать на вакантности офисных помещений – пустующей коммерческой недвижимости как в Москве, так и по всей России становится меньше, но при этом стоимость аренды продолжает увеличиваться.
С появлением и развитием электронной коммерции (e-commerce), обеспечивающей неизменность и стабильность высокого спроса на складские пространства, и дефицита на рынке подобных помещений цена аренды, однозначно, достигла своего предела.
По словам Антона Алябьева - директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, — ажиотаж, появившийся в прошлом году на складском рынке, продолжается до сих пор. По результатам трёх кварталов можно наблюдать установление новых рекордов – за всю историю стоимость аренды превысила показатели в 5 тысяч рублей за квадратный метр в год. Предпосылки для такого исхода событий начали закладываться давно, но пандемия немного затормозила процесс, поэтому именно сейчас есть возможность наблюдать резкий, «отложенный» рост (за год цены поднялись более чем на 1 тысячу рублей). Складские помещения продолжают оставаться одним из самых востребованных сегментов недвижимости, в частности для онлайн – ритейлеров, поэтому к концу года вполне можно ожидать новых рекордов как в ставках, так и в объёмах спроса – также отмечает директор отдела.
Слова Алябьева дополняет Виктор Афанасенко – региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers. Он говорит, что на данном этапе рынок недвижимости остаётся в руках арендодателя. Сегодня девелоперы работают на пределе своих возможностей, что обязывает множество компаний, стремящихся получить складское пространство под свою работу, становится в очередь, в то время, как застройщик выбирает для себя наиболее выгодные проекты, — комментирует Афанасенко.
Похожая ситуация наблюдается и на офисном рынке. Отмечается, что несмотря на увеличенный объём офисных помещений, по результатам 3-го квартала 2021 года на рынке в доступе находится около 20 % площадей, даже в только что завершенных объектах. Главная причина в том, что большое количество офисных зданий были сформированы для определённых компаний, другие же помещения арендуются или покупаются по мере завершения строительства.
Аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева высказалась: «Одним из драйверов роста ставок стал активный спрос со стороны арендаторов. Объем заключенных с начала года сделок аренды и продажи офисов составил 1,45 млн кв. м – это на 30% превышает показатель аналогичного периода 2020 года». Спрос на офисы возобновляется быстрее, чем предполагалось в начале 2021 года.
По словам Натальи Никитиной – партнёра и руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, — одними из самых главных арендаторов остаются компании электронной коммерции, корпорации-экосистемы, IT-структуры, а также организации при поддержке государства. В таких организациях сохраняется потребность в аренде высококачественных помещений крупного объёма.
Практически каждый аналитический отчёт говорит о том, что складские и офисные помещения молниеносно разбираются арендаторами, а ставки по аренде с каждым днём только увеличиваются.
Недвижимость как жилая, так и коммерческая, несомненно, дорожает. Однако, у последней не такие стремительные темпы. И именно поэтому сейчас самое выгодное время для инвестирования средств в складскую или офисную недвижимость. «Мы видим растущий спрос на приобретение небольших офисных и складских помещений в сегменте малого и среднего бизнеса и считаем, что сегмент бизнес-ипотеки будет в ближайшие годы активно расти. Для малого бизнеса приобретение в собственность нежилой недвижимости часто выгоднее аренды, кроме того, в будущем предприниматель сможет использовать такое помещение в качестве ликвидного актива – для продажи, сдачи в аренду или получения залогового кредита», — отмечает генеральный директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.
К выбору объекта недвижимости следует отнестись максимально серьёзно, чтобы потом не возникло различных проблем и вопросов. Необходимо учесть следующие факторы:
- Местоположение: для любого офиса будет крайне важно, чтобы в пешей доступности находилось метро и парковка, а для складских помещений – комфортная логистика в любую точку города
- Состояние помещения: важно учесть функционал выбранного помещения, например, шумоизоляция, освещение, зона для разгрузки и т.д.
Если вариантов офисов немного, а именно классы А, В, С, то в случае со складскими помещениями вариантов насчитывается больше. Складских комплексов очень много. Можно привести некоторые из них:
- Продовольственные и непродовольственные
- Производственные и транзитные
- Розничные и оптовые
- Сезонные
- Фармацевтические и т.д.
Также следует отметить, что крайне важна проверка объекта на наличие юридических или иных стоп-факторов:
- Статус помещения: оно обязательно должно быть нежилым
- Соответствие санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам
- Наличие действующего договора аренды с прошлым владельцем
- Статус земельного участка и т.д.
Одним из самых безопасных вариантов является привлечение специалиста, который смог бы оценить всевозможные риски и проверить само помещение.
Если необходимая сумма собрана, то можно переходить к стадии оформления сделки, ну а если от общей суммы имеется только часть, в таким случае можно воспользоваться коммерческой ипотекой.
Для покупки коммерческого объекта недвижимости в кредит необходим стартовый капитал (не менее 20 % от общей стоимости). Специальные организации могут помочь получить кредит, например, Online-Ipoteka – надёжная платформа залогового кредитования. Она основана в 2021 году, а её партнёром выступает Транскапиталбанк.
Online-Ipoteka позволяет оформить кредит с максимальной суммой – 110 млн рублей, ставка составляет 9,9%.
Также стоит отметить, что розничным и корпоративным клиентам компании из 20 российских регионов доступны кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, жилья на вторичном рынке, ипотеки на загородные дома, а также кредиты на любые цели под залог недвижимости.